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一人买下小区556个车位?!车位销租必须彰显业主优先停车权

湖北广播电视台经视频道《经视直播》报道,武汉一小区一位业主一次购买了556个地下停车位,导致大量没有买车位的车辆涌向地上,造成路面车位紧张。

  湖北广播电视台经视频道《经视直播》报道,武汉一小区一位业主一次购买了556个地下停车位,导致大量没有买车位的车辆涌向地上,造成路面车位紧张。同时,该业主委托销售公司出售,只卖不租,引起不少业主质疑:这不是逼着大家买车位吗?

  武汉东湖新技术开发区房管部门物业科工作人员表示,开发商出售车位是自主行为,业主是否能一次性持有500多个车位,对此,法律并没有禁止。该工作人员表示,为了协调停车矛盾,物业科、开发商、车位持有人、街道,以及业主代表,曾就此专门开会协商过。最终,车位持有人决定拿出155个未出售车位出租给业主。

  武汉这个小区的车位纠纷在全国具有典型性。近年来,因为小区车位销售和租赁不合理引发的社会矛盾比较突出,总结起来,有如下几种情况:一是小区车位被某些人集中购买。一人购买556个车位是极端现象,但一人购买几个车位的现象并不鲜见,导致后来者只能高价购买和租赁。比如,某小区150多个地下车位,开发商出售了十几个,剩余的全被一家公司买走了。这家公司买走了130多个车位后,将车位价格调高了一番,居民感觉价格太贵不愿买,导致一方面地下车位闲置,另一方面地上车位热得“烫手”。二是小区车位被某些人或公司购买后,挪作他用。比如,一些小区的地下车位被改造成菜市场。三是一些小区违规将人防车位“产权化”,借机抬高车位价格。

  车位销售和租赁中出现的各种问题,引起有关方面的关注,但现有法律法规却很难对车位销售和租赁中的乱象进行有效破解。

  一是业主对车位的“优先权”很难得到充分保障。根据《物权法》和《山东省物业管理条例》,车库的建设者拥有车库的产权,车库优先满足业主、物业使用人的停车需求外,建设单位可将车库出租给物业管理区域外的单位和个人,每次租赁合同期限最长不得超过六个月。这其中,“优先”怎么个“优先”缺乏详尽阐释,有的业主可能手头暂时没钱买车,等有钱买车了,车位已经卖完了,租又租不到,怎么办?而且业主买车的用途,没有明确的界定。比如,一个业主买下很多车位,他如果用这些车位开菜市场,开修车洗车公司,怎么办?

  二是车位事实上存在“垄断”式强卖强买现象,而且价格比较高,这方面也缺乏法律的规范。

  近日,山东省政府官网发布《山东省住房和城乡建设厅关于对省政协十二届三次会议第12030427号提案的答复》,披露了山东省住建厅答复委员提出的“关于强化对商品房附属车位销售管理的建议”的具体内容。这份于2020年5月底成文的答复函显示,山东省政协委员李森在提出的“关于强化对商品房附属车位销售管理的建议”中指出,建议“明确规定商品房和车位必须同步销售”。

  对此,山东省住建厅回复称,据了解,部分开发企业为促进项目整体销售,在预售商品房项目时,选择先销售商品房,后期根据房屋销售情况再确定车位销售方案的销售模式,对于入住率较高、停车需求量大的项目,开发企业确定车位价格后,业主只能被动接受或选择不购买。从这个角度看,您所提出的商品房和车位同步销售的建议,具有一定的现实意义。

  山东省住建厅同时表示,由于缺少相关法律法规支撑,目前不适合以行政手段强制规定“商品房和车位必须同步销售”。考虑到该条建议具有现实需求,下一步,将联合省市场监管局,加强对有关问题的调研,在完善商品房销售合同示范文本时,对该条意见进行论证。

  此外,山东省政协委员李森还建议“政府对开发商销售的车位实行政府指导价”。对此,山东省住建厅表示,现行的《中央定价目录》和《山东省定价目录》中,商品房车位的销售价格均未列入实行政府定价和政府指导价范围。2020年1月,国家发展改革委《关于地方定价目录修订有关工作建议的函》中明确,地方修订定价目录时,原则上不新增定价项目。同时,党的十八届三中全会明确:“政府定价范围限定在重要公用事业、公益性服务和网络型自然垄断环节”。因此,当前形势下,不适宜将开发商销售的车位实行政府指导价。

  应该说,李森委员提案涉及现实中两个需要解决的问题:车位“垄断式”销租,而且价格过高,山东省住建厅的答复承认“具有一定的现实意义”,但依据现有法规规定,“目前不适合以行政手段强制规定‘商品房和车位必须同步销售’”,而且“当前形势下,不适宜将开发商销售的车位实行政府指导价”。

  当然,答复函中同时指出,山东省发展改革委表示,下步将根据国家部署,适时启动我省定价目录修订工作,对不具备市场竟争条件、形成自然垄断、社会反映强烈的商品和服务价格,确有必要纳入目录管理的,将充分论证,并征求行业、社会公众的意见,明确定价方式。这就给车位问题的解决留下一个“光明的期待”。

  记者观察认为,车位问题,城市市民意见较为集中,事关社会和谐稳定,有关方面必须予以重视。

  首先,在住宅限购后,车位受到资本的广泛关注。车位价格高,这其中有“物以稀为贵”的原因,也有小区相对封闭产生的“垄断特征”——居民在一个小区生活,早晨急着开车上班,基本不可能离开本小区到别的小区去购买车位,即车位销售和租赁不愁“接盘侠”。在这样的情况下,车位定价一般比较高。

  其次,居民住宅和车位具有“一对一”的紧密连接特征。小区车位具有附属于住宅的特征,而一个居民小区的地下开发空间是有限的,车位也是有限的,在这样的情况下,一个业主家庭能买多少车位必须有所限制。如果有钱就能买,“一人买下小区556个车位”,这是资本的逻辑,而不是生活的逻辑,必然影响其他家庭停车。

  鉴于以上分析,车位销售和租赁要充分保障业主的优先停车权,就必须有更详尽的权益规定。现在是汽车时代,很多家庭离开汽车,生活质量会明显下降,车位销售和租赁要考虑到这一点,社会管理要及时跟进。

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作者: 网站小编

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